Jump to content

Главные особенности приобретения недвижимости в Испании

Недвижимость за рубежом – это очень интересная тема для наших граждан, которые имеют необходимые средства и желают получить с их инвестирования максимальный доход. Однако бывает и так, что покупка недвижимости в какой-либо европейской стране преследует цель быстрого получения гражданства этой страны. Да, есть такие страны, которые поощряют иностранные инвестиции в свою недвижимость именно таким методом, например, Греция. Также некоторые наши соотечественники покупают себе жильё за границей без всяких меркантильных целей – они желают просто жить в нем, постоянно, или время от времени, но не зарабатывать таким образом. Впрочем, таких людей мало, так как в западных странах очень высокие налоги на владение недвижимостью. Поэтому такие расходы могут себе позволить только те, кто имеют хороший доход, на фоне которого эти суммы выглядят незначительными.

Итак, покупка недвижимости за рубежом большинством наших сограждан рассматривается именно как инвестиция. Поэтому такие инвесторы очень тщательно изучают тему, и часто действуют хоть и согласно всем нашим и не нашим законам, но стараются своих инвестиций не афишировать. В связи с этим официальная статистика не отражает реальной картины перемещения капиталов именно с целью инвестирования в недвижимость. Так как многие инвесторы имеют за рубежом свои бизнес-проекты, они переводят деньги на их активы, а свои покупки оплачивают уже с зарубежных счетов, которые к российским уже никак не относятся. Таким образом данные официальной статистики нужно корректировать, причем очень существенно. И уж тем более не следует основываться на всяких сомнительных источниках информации, например, статистике поисков недвижимости в Яндексе, так как почти половина этих поисков преследует цели не реальной покупки, а составление всевозможных отчетов для разных отечественных структур, к инвестированию никакого отношения не имеющих.

Но какой же статистике тогда можно верить? Следует сказать, что точной статистики по инвестированию в зарубежную недвижимость не имеется. Но можно хотя бы приблизительно оценить объем владения нашими гражданами недвижимостью в разных странах путем сбора информации в Интернете и из других источников, которые определяются как весьма достоверные. Благодаря проведенным исследованиям удалось установить, какие же страны являются наиболее привлекательными для отечественного инвестора. И основные финансы оседают именно в Европе, хотя, конечно же, инвестируют не только в нее, но и по всему миру, например, в США, Турцию или Израиль, но в процентном отношении эти инвестиции достаточно мизерны.

Пальма первенства отечественных инвестиций в недвижимость принадлежит Испании. И хотя налоговая ставка в этой стране довольно высокая – почти 20%, однако некоторые другие факторы этот недостаток прекрасно перебивают. Например, в Испании относительно дешевая недвижимость, и вместе с тем очень привлекательные цены на ее аренду. То есть, приобретя «по дешевке» дом или квартиру в этой стране, можно сдавать их по вполне приличной цене, которая поможет очень быстро отбить вложенные инвестиции. К примеру, дом общей площадью 100 кв. метров поблизости от курортной зоны можно купить меньше, чем за 100 тысяч евро. Конечно, речь не идёт об элитных коттеджах, но вполне сносное бунгало с таким же сносным ремонтом реально найти и за 50 тысяч, причем до хорошего пляжа всего ничего – пара-тройка километров. При этом сдавать в аренду такую недвижимость можно за 2-3 тысячи в месяц. Квартиры стоят еще дешевле, и цена аренды на них для инвестора тоже весьма привлекательная.

Да, в Испании недвижимость достаточно дешевая, и причина тут простая – после того, как страна 30 лет назад вступила в Евросоюз, европейские «локомотивы» постоянно вкачивали в нее финансовые средства буквально сотнями миллиардов евро. И все эти деньги в основном шли не на развитие промышленности и сельского хозяйства, а на сооружение жилья с прицелом на развитие туризма. На эти деньги в Испании было построено жилья чуть ли не больше, чем в свое время в СССР, и по этому параметру страна оказалось самой развивающейся в Европе, конкуренцию ей могла составить разве что Греция, хотя там деньги ЕС расходовались гораздо более бездарно. Со строительством жилья в Испании долгое время дела шли прекрасно, но вот грянула череда кризисов, и деньги сразу же закончились, причем не только у правительства, но и у тех, кто намеревался их вложить в построенное жильё. Проблема заключалась в том, что туристический бизнес был рассчитан в основном на европейцев, но кризис был глобальным, причем Европа пострадала больше остальных. Поток туристов начал иссякать, из инвесторов в недвижимость остались только немногие китайцы да русские спекулянты, которые на европейском кризисе очень хорошо нажились.

В общем, окончательное падение экономики Испании было зафиксировано десять лет назад, и с тех пор положение дел нисколько не улучшилось, а даже наоборот. Все владельцы построенного жилья попали в кабалу европейских банков, и им потребовалось срочно избавиться от своего строительного фонда, чтобы спасти хоть какие-то капиталы. Испанская недвижимость катастрофически подешевела, причем не на какие-то единичные проценты, а почти вдвое, в некоторых случаях и втрое. Для инвесторов в испанскую недвижимость наступило золотое время, но жилплощади за годы благоденствия было настроено столько, что инвесторов катастрофически не хватает и по сей день. Не помогло их привлечь больше даже существенное понижение ипотечной ставки.

Впрочем, речь идет не о карманах испанских застройщиков, а о прибылях иностранных инвесторов. В связи с падением экономики Испании и понижением цен в магазинах и на рынках, страна стала благоприятным местом для туризма – чего, собственно, испанцы и добивались, правда, другим методом. Дешевизна пищевых продуктов и прочих произведений испанских экономики подвигла многие миллионы иностранных туристов выбирать местом своего отдыха именно Испанию. Российские инвесторы считают, что на сдаче недвижимости внаем можно хорошо зарабатывать, причем даже на самых популярных курортах цена дома или квартиры снизилась вдвое, а вот цена аренды – всего на четверть, а то и меньше. При этом повышенным спросом обладает вторичная недвижимость, цена на которую дешевле, но условия обитания в ней не уступают по этому параметру новым домам, соответственно, и стоимость аренды одинаковая. Не составили исключения и такие популярные курорты, как Коста-дель-Соль и Балеарские острова – именно там и было построено максимальное количество всяких коттеджей и апартаментов в расчете на увеличение количества туристов, но туристов хоть и стало больше, а кризис не позволил всю эту недвижимость реализовать в заметной мере.

Итак, какие же цены сегодня может предложить недвижимый рынок Испании? При ценообразовании в Испании, как, в принципе, и в любой другой страны учитывается целый ряд факторов, главным из которых является расположение объекта недвижимости относительно жизненно необходимых точек инфраструктуры (для курортов – это расстояние до пляжной зоны). Если же речь идет о сдаче внаем, то очень важна насыщенность региона туристами или прочими путешественниками, например, трудовыми мигрантами, многие из которых для арендодателей также представляют интерес (если в регионе много заводов и плантаций). Следующий фактор – класс недвижимости (бюджет, эконом или элит). Далее идет тип строения – квартира, таунхаус, дом (особняк). Таунхаусы стоят дороже, чем квартиры, так как, в принципе, являются отдельными строениями, но особняками или коттеджами их назвать невозможно из-за отсутствия приусадебной инфраструктуры (за исключением небольшой лужайки и гаража в отдельных случаях). Если выражаться проще, то таунхаусы – это городские многоуровневые квартиры, имеющие подвал, чердак и отдельный вход.

Теперь непосредственно о ценах. На курортах, естественно, недвижимость стоит дороже, чем в других местах, но и цена аренды соответственно высокая. Один из самых популярных курортов Испании – Коста-дель-Соль, элитная недвижимость там дорогая, даже несмотря на ее кризисное удешевление, однако и бюджетных вариантов хватает, многие из которых так и не распроданы. На этом курорте можно купить небольшую, но уютную квартиру за 30-50 тысяч евро, а то и дешевле. Двухэтажный таунхаус, расположенный в нескольких километрах от пляжа можно купить за 60-80 тысяч в зависимости от площади. Отдельно стоящий особняк будет стоить дороже – 100-150 тысяч, но зато сдавать его можно за 3 тысяч в месяц, так что окупится он быстро по инвестиционным меркам. Другое дело, что надо найти недвижимость по таким ценам, которая бы соответствовала бы всем необходимым требованиям, а затем еще отыскать арендаторов. Однако, как показывает статистика, большинство инвесторов с этими проблемами справляются достаточно легко, и особенно в этом преуспели выходцы из нашего Отечества.

Примерно такое же положение дел с недвижимостью наблюдается и на других курортах, только следует сделать небольшую скидку на цены и стоимость аренды, так как остальные испанские курорты менее популярны, чем Коста-дель-Соль. Другое дело – приобретать недвижимость в крупных городах Испании, таких как Мадрид или Барселона. Правда, в Мадриде намечается некоторое повышение цен, но и размер аренды тоже не стоит на месте. С Барселоной все немного наоборот – после событий с сепаратистскими выступлениями экономика Каталонии несколько просела, многие инвесторы боятся вкладывать свои деньги в недвижимость этого региона, потому и цены гораздо ниже, чем в Мадриде. Впрочем, российские инвесторы на этом очень хорошо начинают играть, так как количество туристов только возросло, и освободившийся от конкурентов рынок можно эксплуатировать на полную катушку, при этом идет в оборот всё – и бюджетная недвижимость, и элитная.

Что касается конкретных цен на недвижимость в Барселоне, то тут можно найти квартиры и по 50 тысяч евро, при этом самая низкая цена на аренду таких квартир – 700 евро в месяц, что предполагает окупаемость менее 10 лет с учетом всех налогов и сборов, которые придется платить владельцу. Таунхаусы и дома, конечно же, стоят дороже, от 100 и от 200 тысяч соответственно, и выше –1000-3000 евро в месяц. Опять же тут имеется множество нюансов, например, можно найти недвижимость дешевле указанных цифр, но под серьезный ремонт. Однако многие инвесторы делают ремонт косметический, который в разы дешевле из-за не очень качественных (часто – китайских) стройматериалов, но которые выглядят как элитные, и берут с арендаторов по максимуму. В Мадриде подобная недвижимость стоит в полтора-два раза дороже, и аренда, соответственно, выше. Остальные города Испании стоят на самых разных ступенях рейтингов по тем или иным типам предложений, есть элитные варианты за миллионы, а есть бюджетные всего за несколько десятков тысяч. Подробные цены можно узнать на любом сайте недвижимости, при этом надо учитывать, что всегда есть возможность снизить цену на 5-10, а то и 20 процентов.

В заключение следует сказать, что выбирать недвижимость надо уметь, а если нет опыта, то следует получить консультации у профессионалов. Например, если вы собрались сдавать объект в аренду, то следует сопоставить его цену с той суммой, за которую реально квартиру или дом сдавать. Это понимают и испанские продавцы недвижимости, поэтому они редко завышают стоимость, если понимают, что им попался знающий покупатель. Как правило, окупаемость жилья не должна превышать 20 лет, для российских инвесторов этот срок – 10 лет. Но чтобы добиться окупаемости 10 лет, нужно быть прожженным спекулянтом и упорно искать соответствующие пожеланиям варианты. И даже по мнению самих испанцев, русские инвесторы прекрасно умеют выбирать и торговаться.

Таким образом мы рассмотрели основные моменты, которые следует знать отечественному инвестору в испанскую недвижимость, чтобы понимать, какие возможности имеются на этом достаточно интересном рынке. А детали можно отыскать на любом специализированном сайте, главное – суметь их проанализировать.

Sign in to follow this  


0 Comments


Recommended Comments

There are no comments to display.

Guest
You are commenting as a guest. If you have an account, please sign in.
Add a comment...

×   Pasted as rich text.   Paste as plain text instead

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.

×